Com o “boom” imobiliário e
a implantação do programa Minha Casa Minha Vida, cresceu a venda de imóveis na
planta. Para atender essa demanda, os bancos passaram a utilizar um novo método
de contrato para o financiamento habitacional. Trata-se da “compra e venda de
terreno e financiamento para construção do imóvel”.
Nesses contratos,
participam os vendedores, compradores, a entidade organizadora do
empreendimento, a interveniente (Construtora) e o credor (Banco). Por meio desse contrato, o mutuário compra o
imóvel na planta e paga parte do terreno ao vendedor e financia o restante para
a compra integral do terreno e construção da unidade habitacional.
Do valor financiado, a
quantia referente à integralização do terreno é destinada, pelo banco, ao
vendedor e a quantia referente à construção do imóvel é destinada mediante
crédito em conta da entidade organizadora do empreendimento, porém na proporção
do andamento das obras, ou seja, o Banco só libera o dinheiro de acordo com o
cumprimento das etapas do plano de obras pré-estabelecidos.
Em geral o plano de obras
para esse financiamento prevê um prazo de 23 a 25 meses para a conclusão do
imóvel. No decorrer desse prazo, o mutuário paga ao banco apenas a parcela do
seguro habitacional e o valor da correção monetária (TR – Taxa Referencial)
sobre o montante já repassado à construtora. Após o término do prazo, tendo o
banco repassado integralmente o valor financiado à construtora, inicia-se
efetivamente o pagamento da 1ª prestação do financiamento e o mutuário passará
a pagar a prestação composta da parcela juros acrescida da parcela de
amortização do saldo devedor.
A problemática existente
neste tipo de financiamento imobiliário ocorre na fase correspondente ao plano
de obras, pois no ato da compra o mutuário não é informado que terá de arcar
com parcelas intermediárias de correção monetária à construtora. Após o
primeiro repasse do banco para construtora, o mutuário também terá que pagar a
correção monetária deste saldo devedor ao banco.
Por exemplo, imaginemos
que o mutuário que compra um imóvel no valor de R$ 110.856,00, paga de entrada,
com recursos próprios o valor de R$ 24.150,16, em 25 parcelas, sendo uma
parcela de R$ 226,00 e as demais no valor de R$ 996,84 corrigidas
monetariamente pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). O saldo de
R$ 86.705,84 será financiado pelo banco no prazo de construção de 25 meses e
amortização de 300 meses, pelo Plano SAC, com juros efetivo de 6.1679%.
No tipo de financiamento
exemplificado, durante o prazo de construção do imóvel, o banco efetuará
repasses à construtora conforme o cumprimento das etapas da obra. Assim se no
primeiro mês o banco repassar R$ 20.000,00 à construtora, o mutuário terá que
pagar a correção monetária da data de assinatura do contrato até a data em que
a construtora recebeu a referida quantia do banco. Os R$ 20.000,00 repassados
pelo banco, passam a ser saldo devedor do financiamento habitacional, incidindo
na prestação referente à correção monetária (TR – Taxa Referencial). Durante a
fase de construção do imóvel, ocorrerá uma transferência do valor financiado
pelo mutuário junto ao banco para liquidar o saldo devedor com a construtora,
porém por etapas, conforme o desenvolvimento da obra.
Outro fator preocupante, é
que muitas construtoras estão cobrando parcelas maiores de correção monetária,
pois o mutuário não é informado dos momentos de repasse e seus valores
efetuados do banco para construtora. O Consultor Jurídico da ABMH Ricardo Chiaraba
orienta, “é de fundamental
importância que o mutuário exija do banco a planilha de evolução do
financiamento, informando os momentos e as quantias repassadas à construtora,
como também exigir da construtora uma planilha que informe a evolução dos momentos
e valores que receberam os repasses do banco, pois muitas vezes o banco já
repassou muito além do que a construtora informa e o mutuário pagará a parcela
da correção monetária para construtora sobre o valor do saldo devedor ainda em
aberto”.
O mutuário também deve
atentar-se quanto ao atraso na entrega do imóvel, pois isso acarreta no
pagamento de mais correção monetária ao banco e à construtora, uma vez que o
banco não efetuará o repasse integral do saldo devedor para construtora
enquanto esta não finalizar a obra. Desta forma o mutuário é compelido a
continuar pagando a correção monetária sobre o restante do saldo devedor
perante a construtora, como também terá que arcar com o pagamento da correção
monetária refrente ao saldo devedor já repassado.
O atraso na entrega do
imóvel retarda o inicio do prazo de amortização para o pagamento da primeira
prestação do financiamento, causando prejuízos ao mutuário quanto ao pagamento
do financiamento habitacional. Se não bastasse tal pratica abusiva, o atraso na
entrega dos imóveis causa outros danos ao mutuário, devendo a construtora
responder pela reparação plena dos prejuízos materiais e/ou morais (CC, art.
395 caput), multa moratória de 2% dos prejuízos do valor do imóvel, mais juros
moratórios de 1% ao mês pro rata die, calculados sobre o valor da compra do
imóvel previsto em contrato.
Não há que se alegar o
prazo de tolerância de 180 dias estabelecidos no contrato, vez que referida
previsão é ilícita e desvirtua o prazo de vencimento. A previsão contratual que
estipula a tolerância para o atraso na entrega do imóvel constitui, pois,
clausula manifestante abusiva. Caso o contrato não preveja multa moratória mais
juros para o descumprimento contratual pela construtora, então, utiliza-se o
mesmo valor de multa moratória e juros previstos para o descumprimento
contratual do comprador.
Segundo Chiaraba, “outra alternativa, é o
cancelamento da compra do imóvel que não foi entregue no prazo determinado e
receber de volta os valores já pagos. É garantido ao comprador o direito de
desistir do contrato, sendo interessante destacar que existem situações
diversas. Quando o comprador requer a rescisão do contrato por atraso na
entrega da obra, tem o direito a reaver 100% das quantias pagas e até ser
indenizado por eventuais danos morais e materiais. No entanto quando a rescisão
contratual for por impossibilidade de pagamento, antes da entrega das chaves,
pode obter de 70% a 90%das quantia pagas. Porém, se a desistência for após a
entrega das chaves, o comprador tem o direito de receber até 90% das parcelas
pagas, mas terá que arcar com o custo de aproximadamente 0,5% do valor do
imóvel a título de aluguel pelo período em que o ocupou”.
O mutuário deve ficar
atento quando for comprar um imóvel e sempre buscar a previa orientação dos
órgãos de defesa do consumidor, mutuários e advogados, antes de assinar o
contrato. Em casos de contratos já assinados, e que refletem o tem tratado, o
mutuário deve buscar auxilio para garantir seus direitos no judiciário.
Outras informações podem
ser obtidas com o consultor jurídico da ABMH/SOROCABA, pelo telefone (15)
3388-7500.
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