Quem sou eu

Minha foto
Advogado especialista em Direito Imobiliário e Tributos Imobiliários. Sócio da Macedo, Chiaraba e Peres Advogados, Consultor Jurídico da ABMH - Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação.

quinta-feira, 13 de junho de 2013

TAXA DE COMISSÃO e SATI- ILEGALIDADE NA COBRANÇA

Todos os consumidores que adquiriram imóvel na planta onde o valor de corretagem e taxa Sati foi cobrado sem o consentimento do comprador, sem previsão contratual e ainda sem integrar o preço final do imóvel, vindo a depreciar seu valor final, gerando desequilíbrio na sua situação financeira e patrimonial, terão direito a ingressar com ação judicial para pedir a devolução em dobro dos valores pagos indevidamente, conforme preceitua o Código de Defesa do Consumidor e até danos morais.
É muito comum que o consumidor que está à procura da compra da casa própria ou até por investimento, acreditar que está negociando diretamente com a construtora, por comparecer no próprio local da venda do imóvel, mas na realidade está fechando contrato com um representante contratado pela incorporadora. Somente no momento de firmar o contrato, ou em muitos casos só depois da assinatura, é que o comprador descobre que negociou com um terceiro e, por isso, terá que assumir o pagamento da comissão do corretor.
Na empolgação do negócio, as incorporadoras obrigam os consumidores a assinarem diversos cheques de diferentes valores, e estes acreditam que tais valores, além da pequena entrada, serão abatidos do valor do contrato e saldo devedor, o que não é o caso. Nesse caso, os corretores contratados pela construtora são obrigados a passar recibo em nome da construtora ou emitir nota fiscal da imobiliária para driblar a comissão ou ainda separar o contrato da compra do imóvel do pagamento da porcentagem do agente comercial, para não ter que devolver esse dinheiro no caso de rescisão contratual.
Vale ressaltar, que nesses casos de aquisição de imóvel na planta, quem tem a obrigação de pagar os serviços de corretagem é a construtora. Essa prática lesiva, que já se tornou comum nos dias de hoje, deve ser denunciada porque, é uma tentativa de sonegação de tributos e, no caso de desistência do empreendimento, o incorporador se negará a devolver o valor da comissão do corretor ao comprador, alegando que não foi ele quem recebeu o valor.

Ricardo Chiaraba, sócio da Macedo, Chiaraba e Peres Advogados e Consultor Jurídico da ABMH.



A ILEGALIDADE DA COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES

O Código de Defesa do Consumidor exige transparência e legalidade nas transações de consumo, porém isto não vem ocorrendo com relação ao momento de se transferir a cobrança da taxa condominial aos compradores de imóvel na planta.
Ao contrario do que muitas construtoras vêm praticando, a cobrança de taxa condominial somente poderá ser cobrada quando o empreendimento for aprovado pelo órgão municipal com o devido HABITE-SE e a POSSE DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. No entanto, não basta somente o habite-se para a legalidade da cobrança, principalmente se houver problemas na matrícula, mas é necessário tem a EFETIVA POSSE. O STJ – Superior Tribunal de Justiça em 2009 já havia se posicionado acerca do tema que até hoje causa transtornos e ocupa os gabinetes do Judiciário da seguinte forma: “a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais”. Assim, caso o consumidor seja obrigado a pagar a taxa condominial antes da entrega, deverão recorrer ao poder Judiciário ou assumir a cobrança e solicitar SUA DEVOLUÇÃO EM DOBRO pela cobrança indevida conforme dispõe o artigo 42 do CDC: “O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.”.

Ricardo Chiaraba, sócio da Macedo, Chiaraba e Peres Advogados e Consultor Jurídico da ABMH.


segunda-feira, 20 de maio de 2013

ABMH ORIENTA COMPRADORES DE IMÓVEIS


As dicas dadas aos consumidores ajudam a evitar problemas
O 9º Feirão da Caixa da Casa Própria em Sorocaba começa hoje e prossegue até domingo, no edifício sede da Caixa Econômica Federal, ao lado do supermercado Walmart, no bairro Campolim. O evento reúne mais de 10 mil imóveis novos, usados e na planta em Sorocaba e região. A expectativa da Caixa é que o Feirão movimente mais aproximadamente R$ 200 milhões em contratos. Com tantas opções, quem vai atrás do sonho da casa própria deve se precaver, tanto para não perder a paciência na feira quanto para não fazer um mau negócio.
Apesar das facilidades para liberação de crédito, o consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Ricardo Chiaraba, orienta sobre a importante do consumidor se atentar a algumas dicas que podem evitar possíveis transtornos e o auxiliará a fazer um bom negócio.
O advogado alerta, principalmente, para dois problemas muito comuns atualmente. Um deles é o não cumprimento do prazo de entrega do imóvel pelas construtoras. "Com existe uma forte demanda na área de construção civil, muitas empresas estão perdendo os prazos combinados. Por isso, é importante que o comprador exija no contrato a fixação do prazo de entrega do imóvel", afirma Chiaraba.
Outro problema, que vem gerando inúmeras reclamações é a cobrança de taxas de corretagem quando o negócio é fechado durante os plantões. "Se o negócio for fechado em plantões de vendas, a taxa de corretagem deve ser paga por quem contratou o profissional e não o comprador do imóvel."
Outra orientação importante vai para quem vai adquirir pela primeira vez um imóvel por intermédio do sistema financeiro habitacional. "A Lei Federal 6015 de 1973 garante desconto de 50% da taxa cobrada pelo cartório para registro do imóvel. Muitos cartórios não avisam e os compradores acabam perdendo esse desconto previsto em lei", orienta o advogado.
Chiarada listou várias dicas para as pessoas que pretendem adquirir o novo imóvel. São as seguintes: pesquise o preço do imóvel - antes de fechar negócio, pesquise outros imóveis e se informe sobre o valor do metro quadrado da região; certifique-se sobre a idoneidade do construtor; verifique a documentação; guarde o material informativo; faça uma vistoria detalhada nos imóveis usados antes de fechar o negócio; verifique se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, se for imóvel na planta; confira a localização e memorial descritivo do imóvel; solicite e anote o maior número de informações possíveis sobre o imóvel; e verifique se o preço total e se os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Observe o prazo para o início e o término da obra, bem como a existência de multa por atraso na entrega.
Outras dicas, são: na taxa de corretagem, fique atento a cobrança de taxas de corretagem, saiba que a responsabilidade de pagamento da taxa é de quem contrata os profissionais; fique atento ao contrato ou ao compromisso de compra e venda; em caso de ter que utilizar financiamento bancário, utilize todo o seu FGTS ou aplicações financeiras como entrada, e procure financiar no menor tempo possível, lembrando sempre que quanto maior o prazo maior juros será pagos. Em relação ao prazo do financiamento, quanto maior o prazo do contrato, mais juros você pagará pelo imóvel. Se a taxa for de 10% ao ano, por exemplo, a cada 10 anos de financiamento, você paga o valor de mercado de um imóvel só de juros, além de correção monetária e o valor do próprio financiamento.
Fonte: Jornal Cruzeiro do Sul.

sexta-feira, 10 de maio de 2013

Justiça proíbe correção monetária pelo INCC nas parcelas antes de entrega do imóvel para os casos de atraso.


A 10ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) determinou a proibição da cobrança do INCC nas parcelas e no saldo devedor no caso de atraso na obra.
Segundo o consultor jurídico Ricardo Chiaraba, “a correção monetária pelo INCC antes era vista como válida mesmo para os casos de atraso na obra, porém esta decisão demonstra que os juízes estão mudando o posicionamento principalmente diante do volume de irregularidades que as construtoras estão cometendo contra os consumidores e a decisão do TJ-SP deve se tornar uma jurisprudência para o caso”.
Outro ponto é a cobrança da parcela das chaves antes da entrega efetiva do imóvel, com ameaça pela construtora de negativar o nome dos compradores. Porém vem sendo coibido pelo judiciário tornando inexigível a cobrança da parcela de entrega das chaves, antes da entrega do imóvel.
Assim, pela decisão do TJ-SP as construtoras não podem corrigir as parcelas pelo INCC, mas sim pelo IGP-M, Chiaraba ressalta que no caso de atraso da obra, o ônus desse descumprimento contratual deve ser das empresas. Ocorre que no caso da parcela das chaves geralmente esta não está vinculada à entrega do imóvel. Mas o vencimento coincide com a entrega e as construtoras exigem a parcela mesmo sem o imóvel pronto. “Sem isso, os consumidores não conseguem financiamento”. “É comum às empresas condicionarem a prorrogação do vencimento da parcela das chaves à assinatura de um aditivo contratual em que o comprador aceita receber apenas quando o imóvel estiver pronto e assim a correção monetária pelo INCC continua sendo cobrada” diz.
No entanto o Poder Judiciário vem entendendo que a parcela das chaves é inexigível até a entrega do imóvel e a correção monetária pelo INCC deve ser substituída pelo IGP-M. Porém Chiaraba orienta que o consumidor deve notificar extrajudicialmente, através do Cartório de Registro de Imóveis, a empresa e não sendo atendido buscar o judiciário para ver satisfeitos seus direitos.

Por ABMH – Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação - Sorocaba

quarta-feira, 8 de maio de 2013

ABMH – Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação visita os Ministros do STJ e STF para defender os interesses dos seus associados.

O presidente da ABMH Leandro Pacífico (BH) e os consultores jurídicos da ABMH Anthony Lima (AL) e Ricardo Chiaraba (SP) participaram de audiências na segunda-feira, 6/5, com Ministros do STJ - Superior Tribunal de Justiça, Ministra Izabel Gallotti e Ministro Raul Araújo, e do STF – Supremo Tribunal Federal, Ministro Gilmar Mendes. Durante o encontro, foram tratados assuntos de interesse imobiliário e habitacional dos consumidores e mutuários. “Essa participação ativa da ABMH é extremamente benéfica para todos os associados. Tivemos a oportunidade de tratar de inúmeros temas sensíveis e extremamente relevantes para os consumidores e mutuários de todo o Brasil.”, afirmou o presidente da ABMH.
Nas audiências foi entregue um memorando com alguns dos principais problemas enfrentados pelos consumidores e mutuários no setor habitacional. Entre eles estão: Saldo Devedor Residual frente ao Código de Defesa do Consumidor e a nulidade da cláusula de prorrogação; Imóveis adquiridos na Planta e o atraso na entrega do imóvel; Falta de amortização no financiamento habitacional durante o Plano de Obras; Cobrança da Taxa de Corretagem; Tabela Price e os Recursos Repetitivos.
Segundo os consultores jurídicos Anthony Lima e Ricardo Chiaraba “Esse momento é muito importante para manifestar-se na defesa dos interesses dos consumidores e mutuários associados da ABMH, pois muitos processos estão sendo analisados pelo STJ e STF e a ABMH teve a oportunidade de expor os abusos que estão sendo cometidos pelos bancos e construtoras de todo o país em detrimento dos consumidores e mutuário.".

Por ABMH-Sorocaba.

sexta-feira, 3 de maio de 2013

Dicas importantes para comprar o imóvel no feirão da Caixa;


A 9ª edição do Feirão Caixa da Casa Própria começa nesta sexta-feira em São Paulo.
O evento passará por 13 cidades (Fortaleza, São Paulo, Curitiba, Uberlândia, Rio de Janeiro, Salvador, Brasília, Belo Horizonte, Porto Alegre, Florianópolis, Belém, Campinas e Recife) até junho.
Em São Paulo, serão 136.780 imóveis, sendo 54.883 novos ou em construção, e 81.897 usados, com participação de 100 construtoras e 133 imobiliárias, uma queda expressiva em relação à oferta de 2012, de 218 mil. A maior diferença foi no número de imóveis usados oferecidos, que caiu de 193 mil para 81.897. Já o número de imóveis novos cresceu de 24,5 mil para 54.883.
No entanto, é importante algumas dicas para fazer um bom negócio. . E aqui vão algumas dicas:

1)   Pesquise o preço do imóvel – Antes de fechar negócio pesquise outros imóveis e se informe sobre o valor do metro quadrado da região.
2)   Certifique-se sobre a Idoneidade do Construtor - Conheça outros empreendimentos já finalizados da construtora, verifique se ela cumpriu os prazos, veja o material utilizado, bem como o acabamento da obra;
3)   Documentação - Confira a documentação cautelosamente e leia a minuta do contrato atentamente, em caso de dúvida procure a ajuda de associações de mutuários ou do PROCON;
4)   Material Informativo - Guarde todos os panfletos, anúncios e escritos feitos pelos vendedores.
5)   Imóvel usado - conheça o imóvel por dentro e faça uma vistoria detalhada antes de fechar negócio
6)   Imóvel na Planta - Verifique se o projeto de incorporação está devidamente aprovado pela prefeitura e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente. Observe atentamente se o que consta nos prospectos e anúncios condiz com a planta aprovada pela prefeitura e com o memorial descritivo da edificação, registrados no Cartório Imobiliário competente.
7)   Localização - observe na planta de edificação a exata localização da unidade pretendida - se é de frente, de fundos, sua ventilação, incidência de luz, do sol etc.. No memorial descritivo, identifique a marca e a qualidade dos materiais e equipamentos a serem utilizados, como o elevador, azulejos, piso, metais etc.
8)   Informações - Anote tudo sobre as condições oferecidas: entrada, prestações intermediárias, índices e periodicidade de reajustes, entrega das chaves e projeção do valor da prestação com a aplicação de juros, no caso de financiamento. Saiba que, além dos juros, haverá correção por índice contratado. Se a obra for financiada por agente do Sistema Financeiro de Habitação, o índice deverá estar identificado.
9)   Verifique se o preço total e se os valores apresentados estão atualizados para a data de assinatura do contrato. Observe o prazo para o início e o término da obra, bem como a existência de multa por atraso na entrega.
10) Taxa de Corretagem – Fique atento a cobrança de taxas de corretagem, saiba que a responsabilidade de pagamento da taxa é de quem contrata os profissionais.
11) Contrato - fique atento ao contrato ou ao compromisso de compra e venda. Leia-o atentamente e antes de assinar o contrato, certifique-se de que as cláusulas são as mesmas da proposta ou minuta.
12) Financiamento - Em caso de ter que utilizar financiamento bancário, utilize todo o seu FGTS ou aplicações financeiras como entrada, e procure financiar no menor tempo possível, lembrando sempre que quanto maior o prazo maior juros será pagos.
13) Prazo do Financiamento – quanto maior o prazo do contrato, mais juros você pagará pelo imóvel. Se a taxa for de 10% ao ano, por exemplo, a cada 10 anos de financiamento, você paga o valor de mercado de um imóvel só de juros, além de correção monetária e o valor do próprio financiamento.
14) Composição de renda – É comum pais e filhos ou irmãos ou cunhados e até amigos se unirem para compor a renda necessária para conseguir o financiamento. Só que as pessoas tem que lembrar que ficarão obrigadas pelo pagamento da dívida até o final, além do fato que sua renda estará comprometida para fins de financiar outro imóvel no futuro.
15) Comprometimento de Renda – não comprometa mais de 15% de sua renda com o pagamento da primeira parcela do financiamento, e não caia na tentação de comprometer 30% conforme muitos bancos orientam
16) Despesas da compra – Escolhido o imóvel e aprovado o financiamento, lembre-se que há despesas de escritura e ITBI para registrar a transação em cartório. Estes custos podem chegar a 3% do valor de mercado atual do imóvel, portanto, ou você tem que ter esta reserva em dinheiro, ou precisa já incluir estes custos no financiamento. É uma despesa à vista e sem o seu pagamento o negócio não se realiza.
17) Despachante imobiliário – É comum a utilização de despachante imobiliário, com taxas muitas vezes até fixa nos contratos de venda. Saiba que esta despesa não é obrigatória, a intervenção deste profissional não é necessária, e você mesmo pode fazer todos os procedimentos burocráticos,
18) Emolumentos Cartorários - para aqueles que estão adquirindo o seu primeiro imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação exija a redução de 50% (cinquenta por cento) de desconto nos emolumentos cartorários na hora de registrar o seu imóvel.
19) Dívidas e condomínio – Se o imóvel que você vai comprar está pronto, novo ou usado, procure se certificar de que não há outras dívidas pendentes, como condomínio e IPTU.
20) Calma – Não deixe se levar pelo ímpeto em adquirir o tão desejado sonho da casa própria, procure seguir todas as orientações com calma.

Boa sorte!!!!

Por Ricardo Chiaraba Consultor Jurídico Imobiliário.

terça-feira, 30 de abril de 2013

Minha Casa, Minha Dúvida

A ABMH - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DOS MUTUÁRIOS DA HABITAÇÃO SOROCABA, lança a campanha "Minha casa Minha Dúvida" visando orientar os interessados em adquirir a casa própria e também àqueles que já possuem um contrato de compra e venda com as construtoras e contratos de financiamento habitacional com os bancos. Ligue e agende um horário, o atendimento é gratuito. Informe-se e Faça valer seu direito de consumidor!!! "Casa Própria um direito de Todos". Ligue 15-3224-1191. Curtam e acompanhem a Fanpage da ABMH Sorocaba https://www.facebook.com/abmhsorocaba?ref=tn_tnmn



terça-feira, 23 de abril de 2013

CONHEÇA A LEI QUE DÁ DESCONTO DE 50% NA TAXA DE REGISTRO DO 1º IMÓVEL


Quem compra o primeiro imóvel e usa o Sistema Financeiro de Habitação tem direito a um benefício que existe há décadas, mas, nem todo mundo sabe.
O direito ao abatimento está previsto no Artigo 290 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) e na Lei estadual 15.424/04. É destinado às pessoas que adquirem o primeiro imóvel utilizando o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e, dependendo do caso, o mutuário poderá ser ressarcido em dobro, conforme explica o consultor jurídico da ABMH – Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação, Ricardo Chiaraba. Os cartórios de registro de imóveis não informam aos mutuários a existência da lei, podendo ser multados e até ter o funcionamento suspenso se não derem o desconto. Para a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação - ABMH, o maior problema é justamente a falta de informação. “Além de não informar, muitos cartórios exigem documentação que não consta na lei. A lei não condiciona o desconto à apresentação de certidões, apresentação de declaração de imposto de renda, a nada. Basta que o mutuário declare que é o seu primeiro imóvel e o desconto é concedido”, explica o consultor jurídico da ABMH Sorocaba, Ricardo Chiaraba.

Ricardo Chiaraba, sócio da Macedo, Chiaraba e Peres Advogados e Consultor Jurídico da ABMH.

10 DICAS PARA FINANCIAR O IMÓVEL


Mesmo com tais estímulos aos financiamentos, é preciso muita cautela antes de firmar qualquer compromisso. O mercado imobiliário está aquecido em todo o país. Com a grande oferta de crédito imobiliário, juros em queda e a tendência no aumento do preço dos aluguéis, as pessoas estão cada vez mais estimuladas a financiar a casa própria. Mas não recomendamos assumir este tipo de compromisso se o consumidor não estiver preparado financeiramente e devidamente instruído quanto aos procedimentos legais, para evitar transtornos e inadimplência futura. O problema da inadimplência nesses tipos de financiamentos pode causar uma rápida retomada do imóvel. Nestes tipos de financiamento a garantia que vem sendo utilizada pelos bancos é a alienação fiduciária. Assim, se ocorrer o atraso de 3 prestações o banco efetua a intimação do mutuário para pagar o débito em atraso sob pena de consolidar a propriedade do imóvel e só após promover o leilão extrajudicial.

Quem pretende financiar um imóvel deve ficar atento aos seguintes pontos:

1) Escolha a modalidade de financiamento mais adequada para o seu perfil: financiamento bancário, consórcio, financiamento direto com a construtora;
2.) Pesquise as melhores Taxa de juros;
3)  Esteja atento à documentação necessária, tanto do imóvel, quanto do comprador e do vendedor;
4.)  A TR é o melhor índice de Correção Monetária, e é usada por praticamente todos os bancos, exceto construtoras.
5.)  Valor da prestação – nunca deve ultrapassar 20% do valor da renda familiar, o que garante com que o mutuário consiga pagar as prestações durante todo o contrato;
6.)  Prazo – utilizar o menor possível, assim o mutuário pagará menos juros, correção e seguro;
7.)  Entrada – utilizar todo o saldo do FGTS (se houver), e dar o maior valor de entrada
possível, para diminuir os gastos com juros, correção e seguro;
8.) Amortizações – amortizar o saldo devedor sempre que puder utilizando quando possível 13º salário, férias, utilizar o FGTS a cada 2 anos para fazer amortizações (se houver), que é o prazo mínimo exigido por lei.  Nesse exemplo, o FGTS tem remuneração de 3% ao ano, percentual que pode ser até 4 vezes maior em um contrato de financiamento do SFH, e até 7 vezes nos contratos com prestações fixas, onde não há a limitação de 12% ao ano do SFH. Compensa mais adiantar valores ao financiamento que aplicar na poupança ou outros fundos bancários.
9) Programe-se financeiramente para pagar as taxas extras: as despesas com cartório para escritura e registro, giram em torno de 2% a 3% do valor do imóvel. Além disso, há o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que gira em torno de 2% sob o valor total, dependendo do município.
10) Fique atendo as vendas de outros produtos junto com o financiamento. Saiba que os bancos são proibidos de praticarem a chamadas “Vendas casadas”.

Ricardo Chiaraba, sócio da Macedo, Chiaraba e Peres Advogados e Consultor Jurídico da ABMH.

CUIDADOS COM O FINANCIAMENTO HABITACIONAL PARA COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA

Com o “boom” imobiliário e a implantação do programa Minha Casa Minha Vida, cresceu a venda de imóveis na planta. Para atender essa demanda, os bancos passaram a utilizar um novo método de contrato para o financiamento habitacional. Trata-se da “compra e venda de terreno e financiamento para construção do imóvel”.
Nesses contratos, participam os vendedores, compradores, a entidade organizadora do empreendimento, a interveniente (Construtora) e o credor (Banco). Por meio desse contrato, o mutuário compra o imóvel na planta e paga parte do terreno ao vendedor e financia o restante para a compra integral do terreno e construção da unidade habitacional.
Do valor financiado, a quantia referente à integralização do terreno é destinada, pelo banco, ao vendedor e a quantia referente à construção do imóvel é destinada mediante crédito em conta da entidade organizadora do empreendimento, porém na proporção do andamento das obras, ou seja, o Banco só libera o dinheiro de acordo com o cumprimento das etapas do plano de obras pré-estabelecidos.

Em geral o plano de obras para esse financiamento prevê um prazo de 23 a 25 meses para a conclusão do imóvel. No decorrer desse prazo, o mutuário paga ao banco apenas a parcela do seguro habitacional e o valor da correção monetária (TR – Taxa Referencial) sobre o montante já repassado à construtora. Após o término do prazo, tendo o banco repassado integralmente o valor financiado à construtora, inicia-se efetivamente o pagamento da 1ª prestação do financiamento e o mutuário passará a pagar a prestação composta da parcela juros acrescida da parcela de amortização do saldo devedor.

A problemática existente neste tipo de financiamento imobiliário ocorre na fase correspondente ao plano de obras, pois no ato da compra o mutuário não é informado que terá de arcar com parcelas intermediárias de correção monetária à construtora. Após o primeiro repasse do banco para construtora, o mutuário também terá que pagar a correção monetária deste saldo devedor ao banco.

Por exemplo, imaginemos que o mutuário que compra um imóvel no valor de R$ 110.856,00, paga de entrada, com recursos próprios o valor de R$ 24.150,16, em 25 parcelas, sendo uma parcela de R$ 226,00 e as demais no valor de R$ 996,84 corrigidas monetariamente pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). O saldo de R$ 86.705,84 será financiado pelo banco no prazo de construção de 25 meses e amortização de 300 meses, pelo Plano SAC, com juros efetivo de 6.1679%.

No tipo de financiamento exemplificado, durante o prazo de construção do imóvel, o banco efetuará repasses à construtora conforme o cumprimento das etapas da obra. Assim se no primeiro mês o banco repassar R$ 20.000,00 à construtora, o mutuário terá que pagar a correção monetária da data de assinatura do contrato até a data em que a construtora recebeu a referida quantia do banco. Os R$ 20.000,00 repassados pelo banco, passam a ser saldo devedor do financiamento habitacional, incidindo na prestação referente à correção monetária (TR – Taxa Referencial). Durante a fase de construção do imóvel, ocorrerá uma transferência do valor financiado pelo mutuário junto ao banco para liquidar o saldo devedor com a construtora, porém por etapas, conforme o desenvolvimento da obra.  

Outro fator preocupante, é que muitas construtoras estão cobrando parcelas maiores de correção monetária, pois o mutuário não é informado dos momentos de repasse e seus valores efetuados do banco para construtora. O Consultor Jurídico da ABMH Ricardo Chiaraba orienta, “é de fundamental importância que o mutuário exija do banco a planilha de evolução do financiamento, informando os momentos e as quantias repassadas à construtora, como também exigir da construtora uma planilha que informe a evolução dos momentos e valores que receberam os repasses do banco, pois muitas vezes o banco já repassou muito além do que a construtora informa e o mutuário pagará a parcela da correção monetária para construtora sobre o valor do saldo devedor ainda em aberto”.
O mutuário também deve atentar-se quanto ao atraso na entrega do imóvel, pois isso acarreta no pagamento de mais correção monetária ao banco e à construtora, uma vez que o banco não efetuará o repasse integral do saldo devedor para construtora enquanto esta não finalizar a obra. Desta forma o mutuário é compelido a continuar pagando a correção monetária sobre o restante do saldo devedor perante a construtora, como também terá que arcar com o pagamento da correção monetária refrente ao saldo devedor já repassado.

O atraso na entrega do imóvel retarda o inicio do prazo de amortização para o pagamento da primeira prestação do financiamento, causando prejuízos ao mutuário quanto ao pagamento do financiamento habitacional. Se não bastasse tal pratica abusiva, o atraso na entrega dos imóveis causa outros danos ao mutuário, devendo a construtora responder pela reparação plena dos prejuízos materiais e/ou morais (CC, art. 395 caput), multa moratória de 2% dos prejuízos do valor do imóvel, mais juros moratórios de 1% ao mês pro rata die, calculados sobre o valor da compra do imóvel previsto em contrato.  

Não há que se alegar o prazo de tolerância de 180 dias estabelecidos no contrato, vez que referida previsão é ilícita e desvirtua o prazo de vencimento. A previsão contratual que estipula a tolerância para o atraso na entrega do imóvel constitui, pois, clausula manifestante abusiva. Caso o contrato não preveja multa moratória mais juros para o descumprimento contratual pela construtora, então, utiliza-se o mesmo valor de multa moratória e juros previstos para o descumprimento contratual do comprador.

Segundo Chiaraba, “outra alternativa, é o cancelamento da compra do imóvel que não foi entregue no prazo determinado e receber de volta os valores já pagos. É garantido ao comprador o direito de desistir do contrato, sendo interessante destacar que existem situações diversas. Quando o comprador requer a rescisão do contrato por atraso na entrega da obra, tem o direito a reaver 100% das quantias pagas e até ser indenizado por eventuais danos morais e materiais. No entanto quando a rescisão contratual for por impossibilidade de pagamento, antes da entrega das chaves, pode obter de 70% a 90%das quantia pagas. Porém, se a desistência for após a entrega das chaves, o comprador tem o direito de receber até 90% das parcelas pagas, mas terá que arcar com o custo de aproximadamente 0,5% do valor do imóvel a título de aluguel pelo período em que o  ocupou”.
O mutuário deve ficar atento quando for comprar um imóvel e sempre buscar a previa orientação dos órgãos de defesa do consumidor, mutuários e advogados, antes de assinar o contrato. Em casos de contratos já assinados, e que refletem o tem tratado, o mutuário deve buscar auxilio para garantir seus direitos no judiciário.


Outras informações podem ser obtidas com o consultor jurídico da ABMH/SOROCABA, pelo telefone (15) 3388-7500.