Minha Casa, Minha Dúvida

A ABMH - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DOS MUTUÁRIOS DA HABITAÇÃO SOROCABA, lança a campanha "Minha casa Minha Dúvida" visando orientar os interessados em adquirir a casa própria e também àqueles que já possuem um contrato de compra e venda com as construtoras e contratos de financiamento habitacional com os bancos. Ligue e agende um horário, o atendimento é gratuito. Informe-se e Faça valer seu direito de consumidor!!! "Casa Própria um direito de Todos". Ligue 15-3224-1191. Curtam e acompanhem a Fanpage da ABMH Sorocaba https://www.facebook.com/abmhsorocaba?ref=tn_tnmn

CONHEÇA A LEI QUE DÁ DESCONTO DE 50% NA TAXA DE REGISTRO DO 1º IMÓVEL

Quem compra o primeiro imóvel e usa o Sistema Financeiro de Habitação tem direito a um benefício que existe há décadas, mas, nem todo mundo sabe.

O direito ao abatimento está previsto no Artigo 290 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) e na Lei estadual 15.424/04. É destinado às pessoas que adquirem o primeiro imóvel utilizando o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e, dependendo do caso, o mutuário poderá ser ressarcido em dobro, conforme explica o consultor jurídico da ABMH – Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação, Ricardo Chiaraba. Os cartórios de registro de imóveis não informam aos mutuários a existência da lei, podendo ser multados e até ter o funcionamento suspenso se não derem o desconto. Para a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação - ABMH, o maior problema é justamente a falta de informação. “Além de não informar, muitos cartórios exigem documentação que não consta na lei. A lei não condiciona o desconto à apresentação de certidões, apresentação de declaração de imposto de renda, a nada. Basta que o mutuário declare que é o seu primeiro imóvel e o desconto é concedido”, explica o consultor jurídico da ABMH Sorocaba, Ricardo Chiaraba.

Ricardo Chiaraba, sócio da Macedo, Chiaraba e Peres Advogados e Consultor Jurídico da ABMH.

10 DICAS PARA FINANCIAR O IMÓVEL

Mesmo com tais estímulos aos financiamentos, é preciso muita cautela antes de firmar qualquer compromisso. O mercado imobiliário está aquecido em todo o país. Com a grande oferta de crédito imobiliário, juros em queda e a tendência no aumento do preço dos aluguéis, as pessoas estão cada vez mais estimuladas a financiar a casa própria. Mas não recomendamos assumir este tipo de compromisso se o consumidor não estiver preparado financeiramente e devidamente instruído quanto aos procedimentos legais, para evitar transtornos e inadimplência futura. O problema da inadimplência nesses tipos de financiamentos pode causar uma rápida retomada do imóvel. Nestes tipos de financiamento a garantia que vem sendo utilizada pelos bancos é a alienação fiduciária. Assim, se ocorrer o atraso de 3 prestações o banco efetua a intimação do mutuário para pagar o débito em atraso sob pena de consolidar a propriedade do imóvel e só após promover o leilão extrajudicial.

Quem pretende financiar um imóvel deve ficar atento aos seguintes pontos:

1) Escolha a modalidade de financiamento mais adequada para o seu perfil: financiamento bancário, consórcio, financiamento direto com a construtora;

2.) Pesquise as melhores Taxa de juros;

3)  Esteja atento à documentação necessária, tanto do imóvel, quanto do comprador e do vendedor;

4.)  A TR é o melhor índice de Correção Monetária, e é usada por praticamente todos os bancos, exceto construtoras.

5.)  Valor da prestação – nunca deve ultrapassar 20% do valor da renda familiar, o que garante com que o mutuário consiga pagar as prestações durante todo o contrato;

6.)  Prazo – utilizar o menor possível, assim o mutuário pagará menos juros, correção e seguro;

7.)  Entrada – utilizar todo o saldo do FGTS (se houver), e dar o maior valor de entrada

possível, para diminuir os gastos com juros, correção e seguro;

8.) Amortizações – amortizar o saldo devedor sempre que puder utilizando quando possível 13º salário, férias, utilizar o FGTS a cada 2 anos para fazer amortizações (se houver), que é o prazo mínimo exigido por lei.  Nesse exemplo, o FGTS tem remuneração de 3% ao ano, percentual que pode ser até 4 vezes maior em um contrato de financiamento do SFH, e até 7 vezes nos contratos com prestações fixas, onde não há a limitação de 12% ao ano do SFH. Compensa mais adiantar valores ao financiamento que aplicar na poupança ou outros fundos bancários.

9) Programe-se financeiramente para pagar as taxas extras: as despesas com cartório para escritura e registro, giram em torno de 2% a 3% do valor do imóvel. Além disso, há o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que gira em torno de 2% sob o valor total, dependendo do município.

10) Fique atendo as vendas de outros produtos junto com o financiamento. Saiba que os bancos são proibidos de praticarem a chamadas “Vendas casadas”.

Ricardo Chiaraba, sócio da Macedo, Chiaraba e Peres Advogados e Consultor Jurídico da ABMH.

CUIDADOS COM O FINANCIAMENTO HABITACIONAL PARA COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA

Com o “boom” imobiliário e a implantação do programa Minha Casa Minha Vida, cresceu a venda de imóveis na planta. Para atender essa demanda, os bancos passaram a utilizar um novo método de contrato para o financiamento habitacional. Trata-se da “compra e venda de terreno e financiamento para construção do imóvel”.

Nesses contratos, participam os vendedores, compradores, a entidade organizadora do empreendimento, a interveniente (Construtora) e o credor (Banco). Por meio desse contrato, o mutuário compra o imóvel na planta e paga parte do terreno ao vendedor e financia o restante para a compra integral do terreno e construção da unidade habitacional.

Do valor financiado, a quantia referente à integralização do terreno é destinada, pelo banco, ao vendedor e a quantia referente à construção do imóvel é destinada mediante crédito em conta da entidade organizadora do empreendimento, porém na proporção do andamento das obras, ou seja, o Banco só libera o dinheiro de acordo com o cumprimento das etapas do plano de obras pré-estabelecidos.

Em geral o plano de obras para esse financiamento prevê um prazo de 23 a 25 meses para a conclusão do imóvel. No decorrer desse prazo, o mutuário paga ao banco apenas a parcela do seguro habitacional e o valor da correção monetária (TR – Taxa Referencial) sobre o montante já repassado à construtora. Após o término do prazo, tendo o banco repassado integralmente o valor financiado à construtora, inicia-se efetivamente o pagamento da 1ª prestação do financiamento e o mutuário passará a pagar a prestação composta da parcela juros acrescida da parcela de amortização do saldo devedor.

A problemática existente neste tipo de financiamento imobiliário ocorre na fase correspondente ao plano de obras, pois no ato da compra o mutuário não é informado que terá de arcar com parcelas intermediárias de correção monetária à construtora. Após o primeiro repasse do banco para construtora, o mutuário também terá que pagar a correção monetária deste saldo devedor ao banco.

Por exemplo, imaginemos que o mutuário que compra um imóvel no valor de R$ 110.856,00, paga de entrada, com recursos próprios o valor de R$ 24.150,16, em 25 parcelas, sendo uma parcela de R$ 226,00 e as demais no valor de R$ 996,84 corrigidas monetariamente pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). O saldo de R$ 86.705,84 será financiado pelo banco no prazo de construção de 25 meses e amortização de 300 meses, pelo Plano SAC, com juros efetivo de 6.1679%.

No tipo de financiamento exemplificado, durante o prazo de construção do imóvel, o banco efetuará repasses à construtora conforme o cumprimento das etapas da obra. Assim se no primeiro mês o banco repassar R$ 20.000,00 à construtora, o mutuário terá que pagar a correção monetária da data de assinatura do contrato até a data em que a construtora recebeu a referida quantia do banco. Os R$ 20.000,00 repassados pelo banco, passam a ser saldo devedor do financiamento habitacional, incidindo na prestação referente à correção monetária (TR – Taxa Referencial). Durante a fase de construção do imóvel, ocorrerá uma transferência do valor financiado pelo mutuário junto ao banco para liquidar o saldo devedor com a construtora, porém por etapas, conforme o desenvolvimento da obra.  

Outro fator preocupante, é que muitas construtoras estão cobrando parcelas maiores de correção monetária, pois o mutuário não é informado dos momentos de repasse e seus valores efetuados do banco para construtora. O Consultor Jurídico da ABMH Ricardo Chiaraba orienta, “é de fundamental importância que o mutuário exija do banco a planilha de evolução do financiamento, informando os momentos e as quantias repassadas à construtora, como também exigir da construtora uma planilha que informe a evolução dos momentos e valores que receberam os repasses do banco, pois muitas vezes o banco já repassou muito além do que a construtora informa e o mutuário pagará a parcela da correção monetária para construtora sobre o valor do saldo devedor ainda em aberto”.

O mutuário também deve atentar-se quanto ao atraso na entrega do imóvel, pois isso acarreta no pagamento de mais correção monetária ao banco e à construtora, uma vez que o banco não efetuará o repasse integral do saldo devedor para construtora enquanto esta não finalizar a obra. Desta forma o mutuário é compelido a continuar pagando a correção monetária sobre o restante do saldo devedor perante a construtora, como também terá que arcar com o pagamento da correção monetária refrente ao saldo devedor já repassado.

O atraso na entrega do imóvel retarda o inicio do prazo de amortização para o pagamento da primeira prestação do financiamento, causando prejuízos ao mutuário quanto ao pagamento do financiamento habitacional. Se não bastasse tal pratica abusiva, o atraso na entrega dos imóveis causa outros danos ao mutuário, devendo a construtora responder pela reparação plena dos prejuízos materiais e/ou morais (CC, art. 395 caput), multa moratória de 2% dos prejuízos do valor do imóvel, mais juros moratórios de 1% ao mês pro rata die, calculados sobre o valor da compra do imóvel previsto em contrato.  

Não há que se alegar o prazo de tolerância de 180 dias estabelecidos no contrato, vez que referida previsão é ilícita e desvirtua o prazo de vencimento. A previsão contratual que estipula a tolerância para o atraso na entrega do imóvel constitui, pois, clausula manifestante abusiva. Caso o contrato não preveja multa moratória mais juros para o descumprimento contratual pela construtora, então, utiliza-se o mesmo valor de multa moratória e juros previstos para o descumprimento contratual do comprador.

Segundo Chiaraba, “outra alternativa, é o cancelamento da compra do imóvel que não foi entregue no prazo determinado e receber de volta os valores já pagos. É garantido ao comprador o direito de desistir do contrato, sendo interessante destacar que existem situações diversas. Quando o comprador requer a rescisão do contrato por atraso na entrega da obra, tem o direito a reaver 100% das quantias pagas e até ser indenizado por eventuais danos morais e materiais. No entanto quando a rescisão contratual for por impossibilidade de pagamento, antes da entrega das chaves, pode obter de 70% a 90%das quantia pagas. Porém, se a desistência for após a entrega das chaves, o comprador tem o direito de receber até 90% das parcelas pagas, mas terá que arcar com o custo de aproximadamente 0,5% do valor do imóvel a título de aluguel pelo período em que o  ocupou”.

O mutuário deve ficar atento quando for comprar um imóvel e sempre buscar a previa orientação dos órgãos de defesa do consumidor, mutuários e advogados, antes de assinar o contrato. Em casos de contratos já assinados, e que refletem o tem tratado, o mutuário deve buscar auxilio para garantir seus direitos no judiciário.

Outras informações podem ser obtidas com o consultor jurídico da ABMH/SOROCABA, pelo telefone (15) 3388-7500.